上次盘了下双流，后台有不少看官强烈建议盘下东升！
所以，麻溜的骑上电滑板，趁着天还亮堂，通娃子奔赴了新川。
接棒的新川
轰动成都的远达地块旁，一大片荒芜的空地环绕周边，这是新川“霸榜热搜”下的定色，和前几年默默无闻的样子并没有太多区别。
○●【远达新川地块】航拍图
20多天前，经过数十轮的激烈竞拍，四川远达以13500元/㎡+59%自持租赁的“高昂”价格，盘下了这宗土地，清水限价20200元/㎡，这样的拿地成本，“迷乱了”不少业内人士。
据有关媒体计算，远达地块的整体可开发体量约为12.6万㎡，如果扣除掉自持租赁部分，可售的清水房源总价仅在10.5亿元上下，对比达17亿元的拿地成本，可谓是天差地别。
但是，这并不妨碍远达拿下这宗地的价值。毕竟从一个企业出发，以新川这样炙手可热的区域，作为入蓉的起点，显然是足够高的。至少从长远来看，新川发展的价值是毋庸置疑。
去年5月12日，合景泰富拿下大源一宗商兼住地块，以此为原点，大源板块完成了土拍市场的“告别”，将供应主力的火炬交棒给新川板块。
随后，在5月21日与5月29日的两场土拍中，新川两度打破高新区成交地价天花板，予以市场一个有力的答复。直至今年集中土拍，新川已成为整个高新区的唯一供应力量。
据《投资云地图》数据显示，平台记录数据中，高新区共计出让涉住宅土地共计52宗，涵盖大源、中和、锦城湖、新川等区域，其中过半都出自于新川板块。
○●【投资云地图】高新南区历史出让土地截图
尤其自2018年以来，这种“接棒”的趋势，愈发明显。到2020年，高新南区共出让了8宗住宅用地，仅一宗位于大源板块，而新川多达7宗。
根据新川创新科技园官网显示的规划，整个新川板块可出让的土地合计约7800亩，其中住宅用地占比达15%，约1170亩，目前仍有数百亩住宅用地待出让。
○●【新川创新科技园官网】区域住宅用地规划图
相应的，新川板块也同样是近两年来，高新区住宅集中出货的板块。据锐理数据2020年报显示，新川成交数据突出，年成交面积破300亩，扛鼎城南。
○●来源于锐理数据公众号
这其中，还出现了北大资源紫境府等门槛相对低的“网红盘”，更进一步拉升了新川板块的成交热度。
改善的新川
当然，仅凭数个“网红盘”自然不足以撑起新川的新房市场，更多的还是要依靠区域内的改善项目。
○●【新川创新科技园】实拍图
以去年11月24日派出的港中旅地块为中点（17400元/㎡+无偿移交统筹住房比例为11%），新川的改善产品可以大抵划分为，清水限价与清水不限价两个时间段。
目前整个区域市场的新房项目，基本都是供应自此前的“清水不限价”地块，土地成交价最高为20700元/㎡，陆续呈现为高端改善项目，而且由于容积率和规建成本，这些项目的精装标准，应该也不会太低。
目前新川的主力改善项目中，有不少都是之前的熟面孔。
如老盘新推的金隅金成府，作为新川板块少有的百亩项目，上批次于2020年12月4日，推出了东府组团，建面约109-128㎡的高层户型与建面约123-145㎡的洋房户型，总价门槛分别约280万与320万（预售证号：5906）。
据悉，东府还有最后一批次洋房待售，想入手新川的看官可以期待一下。
○●【金隅金成府】项目意境图
而与金隅金成府邻近的中建锦澜壹号，上批次推出了新川板块首现的跃层洋房户型，建面约155-195㎡，已于去年12月开盘（预售证号：5417）。据悉，目前还有少数底跃在售，总价800-1000万。
○●【中建锦澜壹号】项目实拍图
此外还有北大资源紫境府，目前也有待售信息流出，还是值得刚需们期待的！
而在纯新盘方面，去年有多个开发商拿地，这也意味着今年有多个纯新盘入市。
2020年5月，北京天恒以约17100元/㎡的价格拿下新川板块约69亩住宅地块，项目案名确定为天恒傲云天府，根据规划，将打造高层+叠拼。
2020年7月，重回成都的渝太地产以约20700元/㎡的成交价斩获一宗约41.88亩宅地，成为高新土地成交记录的新秀。
目前已呈现为项目-渝太润达丰悦蓉東方，于今年4月8日开盘，推出建面约150-368㎡的高层与叠拼，参考价格约31099-33778元/㎡（预售证号：5206）。
○●【渝太润达丰悦蓉東方】项目意境图
同期，龙湖也摘得了新川之心公园旁的一宗约29亩商兼住用地。项目案名为“龙湖昱湖1号”，由平层住宅、商业合院与龙湖冠寓三部分组成。
其中平层住宅占比50%，建面约206-284㎡，已于今年4月14日“一次性梭哈”，参考均价约27000元/㎡（预售证号：5604）。
○●【龙湖昱湖1号】项目实拍图
2020年9月22日，华宇以17000元/㎡楼面价+5%无偿移交拿下一宗约32亩宅地，并与大发联手开发为“华宇大发御璟云玺”，项目包括了340套高层住宅，建面约143-173㎡，预计7月份入市。
○●【华宇大发御璟云玺】项目实拍图
2020年11月24日，高新区新川一宗约91亩纯宅地被港中旅以最高限价17400元/㎡拿下，须配建并无偿移交统筹住房比例为11%，这也是新川集中土拍前的最后一宗宅地，暂无具体消息流出。
此外，还有17年拿地的保利和光逸境，已于发稿前（6月30日）首发入市，推出共计222套叠拼，建面约183-210㎡，清水均价约24326元/㎡（预售证号：5512）。
○●【保利和光逸境】项目实拍图
另一方面，从6月首次集中出让“双限地”的情况来看，清水限价普遍在2万出头，属于区域的中等水平。
长久来看，新川板块的区域房价涨势，或将有一个不错的缓解。
不过总的来看，多数项目的高端改善趋势已经越发明显了，随着产业落地、板块发展，新川“高端住区”的标签只会更加清晰。
此外，值得注意的是，通娃子曾关注到，去年新川区域的二手房，在“免增值税年限二变五”，和土拍价格连续拔升的影响下，曾有一个密集上调的阶段，如龙湖九里晴川、中德英伦联邦等，价格涨幅几万到十几万不等。
○●【中德英伦联邦】项目实拍图
此后，二手房价虽区域稳定，但幅度并不大，如中德英伦联邦，多数房源挂牌价格仍在3万上下，暂无二手房指导价。
○●【新川部分二手房】贝壳找房挂牌信息
不过，后续随着二手房指导价的完善，与清水限价机制的普及，像新川这类置业热门板块，二手房与新房之间不大可能形成过大的数据差异，甚至可能倒逼二手房价格“投降”。
现阶段，新川有多少房可卖？
成都买房人和新川的故事，能总结为一句话：
“以前，你看不起；现在，你看不起。”
显然，未来随着高新南区其余板块，土地与项目逐渐“清仓”，哪怕同为改善客户，也避不了聚集到新川板块，来一场“贴身肉搏”，那么新川到底还有多少存货？
4月7日，成都市规划和自然资源局发布了《成都市存量住宅用地信息》。针对成都市中心城区所有存量住宅用地，进行了一次梳理。
○●【成都市存量土地信息】高新区部分土地分布图
据用地信息显示，高新区共有39宗存量房住宅用地，大部分都位于新川板块。
其中，有未销售房屋土地信息的，共12宗地块，包括人才公寓在内，有10块位于新川板块，可销售房屋的土地面积约36.12公顷，合计约541亩，体量上相对于2个川发天府上城。
具体到楼盘，通娃子整理了新川板块目前的存货楼盘，发现包括人才公寓在内，整个新川板块共有12个可售项目，排除开未知规划的地块与在售的部分房源，至少还有约2200套未售房源。
○●【新川板块新房项目】存量房源信息
从数据来看，新川板块的“存货”还算是充足，尤其是今年，多个项目呈现入市，新川算是迎来了一个爆发的元年。
之所以会称之为“元年”，是因为从近年的土拍趋势来看，新川板块的供应已经逐渐从爆发过渡到稳定阶段，未来高新的土地供应应该也主要以新川区域为主了，想必后续的新房供应也会相应的平稳。
○●【新川创新科技园官网】区域意境图
写在最后。
市场的发展仍旧依赖于区域的建设，目前新川板块的产业用地已经基本出让完毕了，整体进入了一个建设待兑现的阶段。
随着区域的逐渐成熟，居住氛围上也会越发浓郁。
但无论怎样，区域市场的发展趋势是定盘了，至于市场的细节走向和接受力度，唯有留看未来了！
本文主笔︱拾一︱购房通出品
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