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本文分几部分：一、北京升学政策早知道，二、北京市最优质公立学校分布，三、六张图看懂北京城六区最优质公立学校分布，四、北京城六区最优质名校周边学区房情，五、择校与学区的关系，六、房价与学区的关系。
对于即将要买房或者孩子有不同上学需求的家长，一定要看，且可以自行跳转到感兴趣的地方阅读。买二手房一定要买这些第四部分的列出的最优质学区房，上学升值两不误。
对于任何家庭来说，确保孩子受到优质教育显得尤其重要。尽最大努力让孩子接受最优质的教育资源，激发孩子的成长，从而培养孩子更光明的未来，寄托了全家人的希望与理想传承。
“北京人人都能上985、211”，虽然这是互联网上流传最广的一句谣言，不过也从侧面说明了大家对于帝都的优质教育资源和成绩的肯定。而为孩子教育提供助力的优质公立学校更是优质教育资源的佼佼者，但属于义务教育阶段的优质公立中小学，往往是按照学区划分入学，所以学区在很大程度上决定了孩子是否能够接受优质教育。以下便全面分析北京市域内的优质学校的分布情况和所对应的学区，以及优质学校附近的学区房情况。
一、北京升学政策早知道
义务教育阶段，我国统一采用就近入学政策，北京各区的学区划分更是细致严格。从北京市的升学政策中，我们可以看出，北京升学最重要的三大因素就是“户籍”、“学籍”和“房产”。而户籍地址与学籍地址同样与房产地址息息相关，因此监护人的房产地址成了决定孩子升学哪所学校的最重要的因素，没有之一。
义务教育确保了每个孩子都有平等接受教育的机会，但我们也不得不承认这种平等并不是绝对的平等。不同学区、不同学校的教育资源之间仍然有着不小的差距，一所优质的初中仍能够带动下面直升小学在家长心目中排名的提升。而进入优质学区的唯一方法就是购买学区内的房产，有了学区房就等于给了孩子一个名校的承诺。
不仅如此，近两年来，政策频频调整，“六年一学位”、“租房满三年”，长时间的准备周期和政策的多变给各位父母和准父母们带来了更大的不确定性。但在众多不确定因素下，有一点可以确定的是，孩子的教育路上无小事，想上好学校学区房还是要早做准备。反之，对于学区房的选择来说，最重要的影响因素莫过于是优质教育资源的分布了。
二、北京市优质公立学校分布
▲北京市第一梯队优质小学地图分布图
阅读表格须知：淡蓝色代表第一梯队学校，淡黄色代表第二梯队学校，淡绿色代表第三梯队学校。
▲北京市优质中小学汇总表
从北京市优质公立中小学的分布可以看出，全市的优质教育资源主要集中在城六区。而优质学校分布最多的四个区为海淀区、东城区、西城区和朝阳区，与长期以来公认的北京教育质量最好的四个区相重合。这四个区的生源来源也解释了对于教育的需求和要求：朝阳区与海淀区由于大学资源丰富且高科技公司企业集中，是聚集着知识分子、高收入群体子女的优质学区；东城区由于百年名校众多，教育资源也非常丰富，优质生源与名校之间相互促进；西城区因为生活着大量政府官员和军队家属，其子女均享受着绝佳的教育资源。
尽管近几年教育部频频出台新政策来解决教育资源配置不均衡的问题，但北京各城区教育资源差距业已形成，短时间内是无法改变某一区域名校密集的现状的。因此，就当下来说，新政策对于择校和选购学区房的必要性并没有影响，各区的教育资源分布情况，仍是家长们为孩子选择学区的重要参考因素。
三、六张图看懂北京城六区优质公立学校分布
海淀区
阅读表格须知：淡蓝色代表第一梯队学校，淡黄色代表第二梯队学校，淡绿色代表第三梯队学校。
▲海淀区优质中小学汇总表（不同颜色代表不同梯队）
【2022年海淀区入学政策新变化】
海淀区已于4.29正式发布2022年义务教育阶段入学政策，今年的入学政策在保持了稳定性和延续性的基础之上，同时增加了部分新政策。主要变动涉及如下几个方面：
1.多校划片再升级
从2018年以来海淀区已经连续四年实施新购房多校划片、房户不一致多校划片、新建小学多校划片，以电脑派位的方式实施多校划片等政策。特别是去年，海淀区首次采取针对“19.1.1”后购置房产的家庭子女入学采取电脑派位方式。在今年的入学政策中再次增加了两条关于义务教育升学“2211”的区内协调政策：
2022年1月1日后，户籍从外省市或本市其他区迁入海淀区的适龄儿童申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，在区内协调解决；
2022年1月1日后，海淀区户籍但学籍不在海淀区的本市就读小学毕业生，其户口所在地址与法定监护人在京合法房产地址不一致，申请在海淀区升入初中的，在区内协调解决。
2.产权证书新标准
在延续“19.1.1”电脑派位多校划片政策基础上，明确提出在2022年5月1日后（含当日）取得的规划用途为办公、商业、公建、酒店等非住宅类型的不动产权证书不能作为入学依据。
3.租房备案新要求
海淀区在《本市无房细则》中对租房备案时间发布预警。从2023年起，逐年落实申请入学家庭承租房屋需要在本市住房租赁服务平台登记备案满3年的要求。
4.新增“九年一学位”
在原有“六年一学位”基础上提出，自2022年起，所有用于九年一贯制学校登记入学的住房，自该套住房地址用于登记入学之年起，九年内只提供一个入学学位（符合国家生育政策的适龄儿童除外）。
从优质学校的分布可以看出，海淀区整体教育资源还是趋于稳定的。而且在政策的驱动下，依然往着均衡学区中弱势学校，整体围绕区内的“均衡化，补短板”的趋势发展。从长远来看各学区都处于上升阶段，但还是需要生源和资源的不断优化与平衡，需要时间的加持。
今年海淀区的入学政策上对户籍与房产的要求更加细化与严格，因此学区划分对于学区房的选择来说仍有重要参考价值。目前，海淀区一共17个学区，其中三环内3个学区，四环内5个，每个学区都有不同的特点各有利弊。
就目前情况来看，海淀区最牛三个学区是中关村学区、海淀学区和上地学区依然毋庸置疑。学院路学区虽然优质学校数量较多，但很多是名校附小，是大学教职工子女就读的子弟学校，学区概念不强。其他学区的教育资源相对处于比较均衡的状态，可以根据地段、居住环境以及家长通勤等因素进行综合考虑。
由于近几年北京各区都开始采用多校区划片入学方式，直升名额的学区房条件更为严苛，因此学区房的选购范围可以从目标学校的直升学区房转变为名校密集区域学区房。海淀区教育资源整体水平高，无“坑校”，依然是选购学区房的首选区之一。
东城区
阅读表格须知：淡蓝色代表第一梯队学校，淡黄色代表第二梯队学校，淡绿色代表第三梯队学校。
▲东城区优质中小学汇总表（不同颜色代表不同梯队）
【2022年东城区入学政策新变化】
东城区义务教育入学政策于4.28正式公布，提出今年将积极稳妥推进以多校划片为主的入学方式，继续推行学区制和九年一贯制对口入学。
继续执行自该地址用于登记入学之年起，原则上六年内只提供一个单校划片入学学位（符合国家生育政策的除外）。入学登记的实际居住房屋不动产权证书为2018年12月31日后取得的家庭，通过电脑派位的方式在东城区内多校划片安排入学。
值得注意的是，通过租房办理入学资格审核，在通过审核后需在东城区内“多校划片”派位入学，而不是“一校一片”的“单校划片”安排入学，因此不能使用/占用“六年一学位”名额。
“东城区的家长最佛系”这个梗相信了解过北京义务教育或者学区房的家长多少都有耳闻，不过虽说在学区房市场上东城区的关注度不如海淀西城，但整体教育水平绝对远超其他城区。东城区现在最“佛系”的原因在于东城几乎没有民办校，特色校也极少，而且东城基本没有点招，尤其是在“1911”政策出台之后，孩子升学全凭“天意”，在派位调剂学校规律方面几乎无迹可寻。
从2021年的入学结果来看，东城最大的不同是没有填报志愿的程序，基本全靠“人工调剂”，调剂是直接给结果、没得选，而且同一群体的调剂校也是“山南海北”，有的可能还在学区内，有的可能甚至可能会出区。因此在东城区买学区房，不确定性是最强的，尤其是热点校，购房者只能听天由命。不过话说回来，东城区的跨学区调剂还是少数，选不到指定院校，家长们至少还可以给孩子选个好学区。
从优质学校的分布来看，东城区最强的学区还要数安定门-交道口学区，这个学区有府学胡同小学、黑芝麻胡同小学和二中分校、五中分校等等，除了名校数量多，整体的教育水平也是不错的。和平里学区、北新桥-东直门学区、东花市-崇文门-前门学区和龙潭-体育馆路学区的学校资源比较优质，调剂出区的案例也比较少，是个安全的选择。其他学区可能在优质学校数量上没有这么可观，但东城区的“佛系”也不是白得的，毕竟整个城区的教育水平在北京市都是排名靠前的。哪怕是毫无章法的多校划片也并没有影响东城区在家长心目中的地位，家长们不得不承认教育资源在不同地域之间的差别，依然是无法用多校来抹平的。
西城区
西城区阅读表格须知：淡蓝色代表第一梯队学校，淡黄色代表第二梯队学校，淡绿色代表第三梯队学校。
▲西城区优质中小学汇总表（不同颜色代表不同梯队）
【2022年西城区入学政策新变化】
西城区义务教育入学政策于4.28正式公布，继续推进以多校划片为主，单校划片和多校划片相结合的入学方式。
目前，西城区小学入学包括5种情形，分别为寄宿学校、全区招生学校、民办学校入学，片区内登记入学，多校划片入学以及派位入学。
初中入学方式上，包括6种情形，分别为九年一贯制直升入学，全区派位入学，特色学校、寄宿学校、民办学校入学，对口直升派位入学，学区登记入学和学区派位入学。
今年西城区入学条件首次将"实际居住在西城区的本区公共户籍适龄儿童"纳入符合升学条件范围。
此外，自2020年起，西城区对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录，自该房产地址用于登记入学之年起，原则上六年内只提供一个登记入学学位(符合国家生育政策的除外)。学位占用后，六年内居住该地址的适龄儿童入学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。
自2020年7月31日后法定监护人在西城区取得房屋所有权证书的家庭，适龄儿童申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学；自2020年7月31日后户籍从北京市其他区迁入西城区的个人居民户籍适龄儿童申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。
从优质学校的分布就可以看出，西城区的教育宗旨是均衡，而且是高水平的均衡。西城区历年的高考平均分、一本上线率等等都碾压其它城区，成绩是最能说明西城区实打实的教育实力的。而想要上一所好高中，前面中小学的铺垫才更重要，尤其是在“双减”政策实施后，砸钱补习对抗学校劣势的路子只能告一段落，择校的重要程度更是不言而喻。
西城区同样采用多校划片政策，直升校不能全部直升，政策规定80%的学生可以直升，另外20%学生需要填报志愿，电脑随机派位入学。不过现实情况是，除了80%的概率直升以外，在全区派位、学区派位中把第一个志愿填报目标学校，总共就就有90%的概率可以入学目标学校。因此在西城区，择校的背后依然是学区的选择。
西城区共有11个学区，涵盖15个教育集团，每个学区都有公认的优质学校资源。在西城最火的学区莫过于德胜学区，学校质量没得说，但是也是因为太过火爆有调剂出学区的风险。还有一个同样重量级学区，金融街学区，从优质学校分布来看绝对顶级学区。不过这个学区部分学校的名额是分配给指定的单位职工的子女的，因此学区房的话语权被很大程度地削弱了。其余的学区中，除了什刹海学区和广安门外学区的学校资源稍差，整体教育水平还是不愧于“北京教育看西城”的。
朝阳区
阅读表格须知：淡蓝色代表第一梯队学校，淡黄色代表第二梯队学校，淡绿色代表第三梯队学校。
▲朝阳区优质中小学汇总表（不同颜色代表不同梯队）
【2022年朝阳区入学政策新变化】
朝阳区已于4.29正式发布2022年义务教育阶段入学政策，与去年相比无明显政策变动，整体遵循免试就近入学原则。重点内容如下：
2017年6月30日以后取得的不动产权证书对应的实际居住地址不再对应一所学校，适龄儿童少年依据其实际居住地址登记入学，将参加所在片区的统筹分配。另外，今年开始实行入学资格联动审核机制，朝阳区教委联合相关职能部门共同审核入学资格,特别加强对过道房、车库房、空挂户等情况进行核查。
从2017年起，朝阳区对适龄儿童少年入学登记的实际居住地址实施记录管理，自实际居住地址用于登记入学之年起，原则上小学六年内、初中三年内只提供实际居住地址服务范围内的一个入学学位。
小升初阶段学生可自愿申请全区范围内公办初中校就近登记入学。报名人数少于学校招生人数时，初中学校直接接收学生入学；报名人数超过学校招生人数时，初中学校接收以随机派位录取方式确定学生入学。
尽管朝阳区也是类似海淀的鸡娃高地，但海淀最贵的房产不能保证进最好的学校，朝阳却在一定程度上可以。在朝阳区，有房群体入学优先度高于户籍，在一定程度上吸引了部分生源。虽说朝阳区的多校划片政策从2017年开始执行，是北京最早出台多校政策的城区，但实际上朝阳区仍有高比例单校划片小区和九年一贯制学校。同样是买学区房，稳上朝阳名校的学区房谁不爱呢？
朝阳划分的15个学区之间差距是很大的。幸福村学区有朝阳实验小学、白家庄小学两所牛小，还有北京市八十中这所朝阳区最好的高中。安贞学区坐拥朝阳外国语学校和陈经纶嘉铭分校两所实力、成绩和口碑都不俗的学校。垂杨柳学区有陈经纶帝景分校、区重点垂杨柳中心小学。望京学区拥有老牌校花家地实验小学，还有中考成绩在朝阳前五的陈经纶中学分校。和平街学区有人大附中朝阳学校和人大附中朝阳分校。呼家楼学区有呼家楼中心小学、芳草地国际学校。不过除了以上热门学区，其他学区年年被调侃是“朝阳无学区”。
总的来说，朝阳区的版块大，孩子也多，而且还有很多外来的，整体的竞争还是很强的。在上名校的路上，面对政策和情况的多变，稳定就显得更加可贵了。相比于东西海，朝阳优质学校的数量虽然不够多，但却是对口直升和九年一贯制学校的大区，主要胜在稳定。
丰台区
丰台区阅读表格须知：淡蓝色代表第一梯队学校，淡黄色代表第二梯队学校，淡绿色代表第三梯队学校。
▲丰台区优质中小学汇总表（不同颜色代表不同梯队）
【2022年丰台区入学政策新变化】
丰台区于4.29发布2022年义务教育入学工作“8问8答”，除对申请入学基本条件做了阐述外，特别强调“学生在流入地必须先具备入学资格，入学后才能建立学籍；在不合格学校就读的，不能建立学籍；没有学籍回户籍地就读的，户籍地学校必须依法接收并建立学籍。”即户籍所在地政府有责任接收回乡就读的学生并解决学籍问题。这从国家政策层面对适龄儿童回户籍地接受义务教育提供了坚实的保障。
丰台区共有87所公立小学和19所公立中学，在学校的数量上就比不过东西海了，同样优质学校数量也是十分有限。另外丰台区的优质生源多被相邻的高教育质量城区吸引，每年都有大量优质生源选择去东西海入学读书，也导致了丰台的升学数据不好看。生源与教育资源之间本就是相互制衡也是相互促进的，抛开这部分生源来说，在丰台入学的孩子相比于北京东西海以外其他区，虽比上不足，比下还是绰绰有余的。
石景山区
阅读表格须知：淡蓝色代表第一梯队学校，淡黄色代表第二梯队学校，淡绿色代表第三梯队学校。
▲石景山区优质中小学汇总表（不同颜色代表不同梯队）
【2022年石景山区入学政策新变化】
石景山区于4.29正式发布义务教育入学方案，提出积极稳妥推进以多校划片为主、单校划片和多校划片相结合的入学方式。在幼升小阶段，石景山区新增多校划片范围；在小升初阶段，从2022年一年级入学开始，石景山逐年扩大多校划片（对口）入学比例，减少单校划片（对口）入学比例。
石景山区的情况与丰台区相似，尤其是离海淀又近，顶级牛娃一般选择去东西海入学，或至少高中选择海淀的高中名校。石景山区内的生源数量和质量都有下降，不过就这种情况而言，大部分学生的成绩可以说明石景山的教育水平是优于城郊几个区的。虽然优质学校的数量少，面临本区生源留不住的问题，但是从房价和家长通勤的角度来说，至少对城郊的优质生源还是有上名校的吸引力的。毕竟在选择优质学区之余，进入学区、购买学区房对一个家庭来说并不只是做一个选择那么简单。
四、北京城六区名校周边学区房情况
海淀区
▲海淀区优质小学及周边学区房分布图（包含第一/二梯队优质小学）；海淀区优质学校整体分布比较集中，普遍位于中关村学区、海淀学区等靠近北京市中心的位置
▲海淀区优质小学周边学区房名称及房价汇总（包含第一/二梯队优质小学）；5月海淀区平均成交房价为10.2万元/㎡（数据来源：安居客）
东城区
▲东城区优质小学及周边学区房分布图（包含第一/二梯队优质小学）；东城区优质学校数量较多，分布较为均衡
▲东城区优质小学周边学区房名称及房价汇总（包含第一/二梯队优质小学）；5月东城区平均成交房价为11.9万元/㎡（数据来源：安居客）
西城区
▲西城区优质小学及周边学区房分布图（包含第一/二梯队优质小学），西城区优质学校数量最多，在区内分布均衡
▲西城区优质小学周边学区房名称及房价汇总（包含第一/二梯队优质小学）；5月西城区平均成交房价为12.3万元/㎡（数据来源：安居客）
朝阳区
▲朝阳区优质小学及周边学区房分布图（包含第一/二梯队优质小学）；朝阳区优质学校数量有限，在区内分布以幸福村学区、呼家楼学区等靠近东城区的学区为主
▲朝阳区优质小学周边学区房名称及房价汇总（包含第一/二梯队优质小学）；5月朝阳区平均成交房价为8万元/㎡（数据来源：安居客）
丰台区
▲丰台区优质小学及周边学区房分布图（包含第一/二梯队优质小学）；丰台区优质学校数量较少，在区内分布较为分散
▲丰台区优质小学周边学区房名称及房价汇总（包含第一/二梯队优质小学）；5月丰台区平均成交房价为6.3万元/㎡（数据来源：安居客）
石景山区
▲石景山区优质小学及周边学区房分布图（包含第一/二梯队优质小学）；石景山区优质学校数量较少，优质学校多靠近海淀区方向
▲石景山区优质小学周边学区房名称及房价汇总（包含第一/二梯队优质小学）；5月石景山区平均成交房价为5.4万元/㎡（数据来源：安居客）
在优质学校的分布中我们可以看出，城六区的优质学校分布有着一个共同的特点，那就是以城中心为原点向周边辐射。相对来说，更位于城中心的东城区和西城区的优质学校分布更为均衡，海淀区和朝阳区等城区的优质学校资源则集中在本区内更靠近城中心的位置上，比如朝阳区的优质学校资源都集中在与东城区相近的位置。就优质学校的数量来说，也同样遵循这一条“规则”，要想孩子能够接受更好的教育，最终还是要“进城”。
前面我们介绍了各区的义务教育入学政策，幼升小最常规的入学方式为在房产周围小学进行派位入学，即学区房仍对入学哪所小学有着至关重要的作用。小升初尽管增加了全区派位的入学方式，实则大部分入学名额仍留给了对口小学或者本校小学部学生进行直升入学，因此对入学哪所中学的有更大影响的则是小学学籍/学校地址。归根结底，入学哪所小学或中学是由学区房的位置所决定的，反之优质中学和优质小学共同决定了学区房学区的选择。
学区房的房价毫无疑问肯定要高于平均房价，优质学校的学区房就更不用说了，但是从城六区的5月房产平均成交价高于大部分学区房的价格可以看出，“城里”的学区房依然深受北京家长重视。而且从房价的差距也能看出每个学区在家长心目中的不同地位，优质学区10万起步，环境好些的甚至可以突破20万大关，在学区房市场上优质房源依然供不应求。为了不让孩子输在起跑线上，孟母三迁的故事现在依然在每个家庭中上演。在自己能力许可范围内购买一套“最优质的学区房”，才能尽可能让孩子上最好的小学中学，走上一条比较稳当可靠的升学路径，也能够持续为家庭资产保值升值。
五、择校与学区的关系
择校是一个在孩子成长路上每个家长都会面临的问题，一所优质的学校，不仅体现在升学率和考试成绩上，在孩子的个性培养和三观塑造的重要过程中一所优质的学校同样不可或缺。北京各城区的入学政策纷纷开始实施多校划片，入学政策一变教育资源的分布也会随之改变，原本的单一划片下的择校与学区之间的关系也有了微妙的变化。
1. 上限到下限的选择转移
由于北京已经开始推进“多校划片”政策，学校与房产之间不再是一一对应关系，“多校划片”造成孩子有相同概率入学房产周边几所学校中的一所，原本选择最好的学校购买对应的学区房直升的方式已经不适用了。对于学校的选择从学区内上限学校的选择，转变为对于学区内的下限学校能否接受。尽量选择均衡的学区，确保孩子即使被调剂到其他学校也不会遇到“坑校”，才是当下的选择重心。
2. 中小学的双重作用
通过房产置换入学优质中学的方式，在转入学生全区派位入学的政策下实用性已经大大降低。想要升学优质中学，总体来看还是跟所读小学有关。义务教育阶段的主要原则仍是就近上学，中小学之间的地域联系依然紧密，各城区的政策中，虽然优质中学都留有全区派位名额，但大部分的名额还是由周边下游小学的学生直升或派位入学构成。目标优质中学在一定程度上也制约着小学的选择，进而影响了学区的选择。
3. 构建整体教育环境
择校为的就是良好的学习环境，在一个高质量教育密集的环境中，孩子时刻都在感受良好的学习与生活氛围，有利于孩子各方面的成长。北京各区的教育差距业已形成，教育上升不是一朝一夕的事，选择留在北京就要接受北京区与区之间教育不均衡的事实，好的学区吸引更多的优质生源，整体教育环境依然处于上升趋势。另外，拥有优质教育资源的各城区的家长构成也十分相似，选择相同学区的家长们往往有着相似的收入水平和教育观念，更利于打造协调统一的教育环境。
六、房价与学区的关系
房子的价值主要在于居住、保值和配套资源的使用，因此房价也通常与地段、居住环境和教育等公共资源绑定在一起。我国虽然已经有了较为完善的义务教育体系，但重点学校的数量总是有限的，优秀的师资有限，招生的名额有限，由此诞生了由教育资源与房产相结合的衍生物——学区房，指的是具有稀缺性学校区域的房子。
学区房源于我们的传统观念，为了孩子的未来吃点苦算不得什么，结果就是具有教育资源优势的学区不仅可以抬高附近的房价，甚至可以忽略居住环境等其他房价影响因素。学区房对于家长来说永远不会过时，学区房所绑定的教育资源也是学区房能够长久保值甚至增值的真正原因。说到底，学区房是由于教育资源的不均衡演变而来，在教育极力改革的当下我们无法保证这种学区房不断增值的情况持续多久。
在北京最新发布的义务教育升学政策中，我们可以看到教育部正在修正学区房与教育资源之间的畸形绑定。但不得不承认，北京的教育资源划分与差距由来已久，并非一朝一夕能够从源头上解决的。虽说作为投资来说学区房的不确定性越来越强，但对于家中有娃快要升学的刚需家庭来说，学区房买得越早才能应对突发的政策变化。
七、联系我们
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