近日，温州一部分市民在买卖二手房时突然被告知房屋的国有土地使用权（当地政策部分年限为20年）到期了（虽然也有集体土地使用权房屋，但不在本文讨论范围，故下文所指“土地使用权”均为国有土地使用权），必须要缴纳相当于房价总额三分之一的土地出让金才能继续交易。
这一消息顿时让普罗大众都吓了一跳，震感太强烈，连日本都感受到了。
估计看到这消息的各位亲们，马上会回去翻开房产证查一下自己家房子的土地使用权有多久。翻完了吗？
好，接下来我告诉你，不要天真地以为从你买房开始计算土地使用权期限，而是从土地使用权转给开发商之后开始计算哦。所以就算你买的是一手房，但实际土地使用权的时间也会减少，因为开发商还要造房、验收、交付，这些时间全部计算在内的。
要是有的亲们买的是十几年房龄的二手房，那么我把土地使用权的最长年限告诉你，亲们自己去做减法吧。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
(一)居住用地七十年；
(二)工业用地五十年；
(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；
(五)综合或者其他用地五十年。
所以总结如下：
一般住宅土地使用权年限为70年；
商住两用土地使用权为50年；
纯商用的（诸如一些商铺）土地使用权为40年。
那么土地使用权到期之后究竟要不要支付土地出让金呢？
从现有的法律法规来看，似乎并没有明确的规定。但笔者认为，我们可以从部分规定中看到一些端倪。
2007年10月1日实施的《物权法》第149条有这样一条规定：
“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”
（等一下，有细心的亲们会问，上面“国有土地使用权”怎么到这变“建设用地使用权”了？我解释一下，国有土地使用权是大概念，其中包含国有建设用地使用权，一般特指对于城镇建设用地的使用权。所以，国有建设用地使用权是国有土地使用权的一种）
什么叫“自动续期”？《物权法》和《物权法司法解释一》并没有做具体说明。但是，笔者的理解是，到期后不需要提交申请、也不需要另外办理任何手续（包括任何缴费手续）才叫做自动续期。如果需要办理手续或者收费的，应当表述为“办理相关手续后，进行续期”或者“缴纳土地出让金后，进行续期”。
我们还可以看《物权法》第149条规定中接下来是怎么说的：
“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”
可见，住宅与非住宅建设用地使用权期限届满之后的续期是不一样的，非住宅建设用地使用权续期是需要按照法律规定办理的。
结合《条例》第41条规定：”土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记”来看，2007年出台的《物权法》第149条实际上修改了1990年出台的《条例》第41条的规定，变为如下意思：
住宅建设用地使用权届满，自动续期，不需要缴纳土地使用权出让金、不需要办理手续。
非住宅建设用地使用权届满，要支付土地使用权出让金，并办理登记手续；
通过上述法律规定，笔者认为，根据现有法律规定，可以得出以下结论：
建设用地使用权届满后，收不收出让金，取决于建设用地的性质！
所以，笔者认为温州相关部门在20年产权住宅建设用地使用权（当年的特殊产物，所以期限只有20年）到期后收取出让金的行为，并无法律依据，也不合情理。
此外，从公平角度出发，开发商拿地时一般已经支付过出让金，所以在出售商品房时也自然会将已付出让金计算在房价内转嫁给购房者，而二手房、三手房乃至无数手房同理亦然。在此交易链上的当事人其实都已经直接或间接付过一遍出让金，如果届时还需要再支付一遍，显然也不符合公平原则。
这就好比，羊已被别人买去，过了几年还要收取羊毛的钱，这样真的合适吗？羊也不会同意吧？
由于此类问题将集中凸显，成为一个普遍现象。因此，笔者也建议相关部门尽快将具体法律法规不统一之处做相应调整，或者就此社会普遍问题尽快出台一个系统性规定，以避免实践操作中的上下不统一、各地不统一。
本文原创作者：上海诚达永华律师事务所合伙人马胜浩律师，擅长处理房产纠纷、合同纠纷、婚姻家庭纠纷等各类民商事案件，担任企业法律顾问，如有法律需求，请来电咨询：。
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