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中国的大城市里，南京一直是个神奇的存在。
大家都知道，这一轮房产大牛市全国翻倍之后，不少城市的房价已经开始调整。
下图是北京、上海、广州的冰山房价指数，采集自各城市的二手房，因为样本不受限价影响，数据更加真实，北上广的房价都从高位回撤了10%左右。
但是如果你留心一下南京，会发现南京的房价不但没有回撤，还依然在...创新高。
其实如果你抓住一个老南京人，和他聊聊这个城市历史上房价表现的话，他会告诉你，南京房价从2009年至今，从未有过大跌。
金陵城总是擅长用不断地自我迭代和大量利好，来对冲房价的调整。青奥会的承办、多条地铁的开通、河西升级改造，江北新区的公布，都让我们看到它的野心。
而在每一次的大发展中，南京都是乘势追击，把自己的位置往一线城市挤靠。现在的南京，和杭州一样，已经离一线城市不远了，至少从房价上是这样的。
所以今天我们想聊聊南京的楼市，说说它到底有什么特别之处。
01
很多外地的粉丝朋友可能并不了解南京这座城市，印象中南京应该是一座旅游胜地，中山陵、夫子庙、玄武湖被大家津津乐道，充满了古韵和人文气息。
而更了解南京的朋友可能会对他的美食念念不忘，桂花糯米糕、鸭血粉丝、盐水鸭。南京人对以鸭子作为食材的美味甚至到了癫狂的程度，有人戏称，每一只鸭子都游不过南京的长江。
今日的南京形象第一次被广泛宣传可能源自于2014年的青奥会。在那一年河西加快了建设的步伐，一座崭新的现代化新城为迎接这次盛会拔地而起。
冥冥中自有注定，南京的城运自青奥会起势，至今一直顺风顺水。
02
说到楼市的表现，南京是一如既往地强势。
由于南京的房价一直表现不错，很多朋友的第一反应是南京楼市调控不严。
错了。
南京从2016年就拉开了史上最严调控的序幕，我们来回顾一下当时都有哪些举措。
1. 在土地和楼盘供应方面，推出宁十三条，严格打击捂盘惜售、推迟上市等行为，通过增加土地供应和商品房上市量，以稳定房价。
2. 在限购方面，单身人士只能购买1套住房，一个家庭最多只能购买2套住房，且必须从房管局开具购房证明。
3. 在限贷方面，首次购房首付比为3成，如果贷款已结清首付比为5成，如果贷款未结清首付比为8成。
4. 在限售方面，新办理房屋产权证不满3年不得进行买卖。
南京政府对“房住不抄”，一城一策的调控要求可谓执行的相当到位，不仅直接打击了投资客的炒房热情，甚至误伤了很多真正的改善需求人士。
03
但奇怪的是，在如此严厉的调控政策出台之下，南京人的购房热情却丝毫不减。
2017年底，南京楼市最炙手可热的河西地区，10家新楼盘突然宣布集体开盘，而且购买条件极其苛刻，不仅要求提前开具资金存款证明，并且首付均为8成。这几本已经消灭了杠杆买房的可能性，但就算如此苛刻的购房条件，依然组织不了南京人民的购买欲，很多土豪甚至连夜在售楼处前搭起帐篷排队购房，第二天开盘买房队伍竟已排出10里之外，叹为观止。
2018年多家楼盘创下历年中签率最低，江北核心区扬子江金茂悦中签率1%，江宁世茂梦想家中签率0.6%，浦口亚泰山语湖中签率仅为0.48%，屡创历史新低。
2019年初南京率先掀起楼市小阳春，千人看房团的盛况更是刷爆了朋友圈，一时间引得全国关注，大家都在讨论是否将从南京刮起新一轮的楼市暖风。
04
表面上看，南京楼市的火爆行情是因为南京城有为数不多的限价新房套利机会。
在南京，二手房卖4、5万，限价新房卖3万多，买到房子就赚100万是常有的事情。
我们每个月精品课上，都有来自于南京的粉丝，深谙限价新房的玩法。里面有一个南京房姐，一边组织多个房票在摇号新房，摇中之后就卖出同样区位房龄更好的二手房，既优化了资产，又赚到了浮盈。这样的神操作，我只在南京看到过。
不过，不知道大家有没有想过，限价新房的机会全国都有，为什么就南京这么火爆呢。
因为南京太会操盘城市发展，打造楼市热点了。
南京面积6000多平方公里，但是全城都是热点。
首当其冲的是河西。
为了配合青奥会的举办，南京举全市之力在过去10年加快河西新城的建设，随着基础设施的不断完善，该区域的房屋均价也从最初的10000-20000每平米，上涨到了50000-60000每平米。而该区域的典型豪宅，仁恒江湾天成二手房均价已稳定在70000-万之间，总价已高达2000万-3000万。
除了新贵河西版块之外，目前南京最炙手可热的当属江北国家级新区。
就在前不久，江北新区继上海临港之后也喜提了自由贸易区。一时间又掀起一股新房的抢购热潮，我们的小密圈中时常有粉丝感慨，现在想在江北新区买一套房的摇号概率比中上亿元彩票的概率还要低。
近期南京的新任市长又提出了紫东新区的概念，加上之前重点打造的南部新城，几乎是每隔一段时间就会有新的热点板块轮动。
不过从坚持长期看人口的基本逻辑框架来说，百家湖，九龙湖等具有强大人口支撑的改善区域非常值得期待。
此外，对于名校学区积聚的鼓楼龙江板块，在另一种层面上也称得上是持续的“刚需板块”，特别是目前公民同招的大环境下，未来名校小学和初中学区可能更会大放异彩。
其实我们非常看好南京的学区房，它具备天然的稀缺性，江苏省考生本就是地狱模式，而且南京一直是非常强调公办体制内教育的城市，南外的成功又树立了一个非常好的教育典范。
南京人对学区房情有独钟。
当下最好南京购房最好的机会有两种：
1. 河西、江北限价新房。
买到就是赚到的逻辑依然存在，这很有可能是最后一批限价新房了。
2. 押注潜力学区房。
拉力琅三大名校已是经典。而南京的教育资源依然在重新洗牌中，我们的重心更应该放在有机会成为新名校的潜力小学和初中，配置在周边。
05
好，当我们在分析南京房价为何一直如此坚挺的原因时，我们发现可以列举的原因非常多，这几乎是一个非常宏大的话题，但是如果我们回到长期看人口，中期看土地，短期看金融的基本逻辑框架中，还是可以抓住一些关键因素的。
首先，南京的潜在购房人群其实非常多。由于地缘和历史因素的关系，这里不仅吸引了本省的购房人群，也吸引了大量周边的购房人群。从国家卫健委发布的《中国流动人口发展报告2018》显示南京流动人口来源地主要分布在安徽和苏北地区。因此，南京“徽京”的称号名不虚传。
此外，南京聚集了大量东部战区军队人员，科研机构和头部产业集中，很多上市公司吸纳了全国各地的优秀人才。并且南京是继北京、上海之外全国高校最集中的地区，每年都会有很多毕业生选择留在这座给了他们很多美好青春回忆的城市。
其次，在城市基础设施配套方面，南京在全国也相对靠前。由于地处长三角城市群，铁路及汽车运输网络及其发达。南京的地铁运行总里程目前已超过378公里，日均客运量达350万乘次，在全国排名第四位，世界排名第7位。
教育资源丰富，医疗资源强大，商业综合体发达也为这座城市能不断吸引优秀人才提供了强大的保障。
最后，从土地供应情况来看，南京的城市操盘手是我见过最专业土地运作的之一。
在房地产火爆的年份中主要供给黄金地段或者重点发展的新区土地，而在静淡市中则切换为供应位置较差的土地，或者热点地区得边缘土地。
在新区建设方面，也是由边缘到核心区域的土地供给策略，逐渐抬高土地价格。这种极强的操盘能力可以最大限度的保证土地市场平稳的发展，不会过热，也不会冷下来。所以反映在房价上，一直可以保持着稳定小幅上涨，而不至于出现大涨大跌的情况。
06
当然，我们看好南京这座城市，但并不意味着南京楼市的发展完全没有弊端。从目前来看，他至少还存在以下几个方面的问题。
限价楼盘的负面影响。我们前面说过，自从2016年楼市调控以来，南京对部分热点区域设置了区域最高限价，来控制整体房价的上涨，对于超出销售计划的购买人群需要进行摇号购房。这样的好处当然是可以极大的帮助刚需人群上车，但是他的弊端也是显而易见的。这种限价盘会产生虹吸效应，特别是一二手房倒挂明显的区域，更加增加了购买着的买房难度。
此外，人们由于对一手房的追捧，会极大的影响二手房市场，很多本身品质不错的二手房，由于价格相对较贵，反而无法体现出自身的价值。
这种长期的价格倒挂，给买房人有了极大的套利空间。
就比如前面说的套利手法从投资上没有问题，但其实也让想买新房的刚需更难买到。
概念太对，让购房者无从选择。特别是很多热点新区，规划总是来得特别高大上，造成了开发商一拥而上，产业未至，房价现行，让很多想在工作单位附近买房的年轻人望而却步，这样对人才的吸引是极其不利的。
缺乏高科技龙头企业，后劲不足。虽然南京的很多产业在全国都数一数二，但却不像杭州一样有很多高科技龙头产业。这些企业不仅是一座城市的名片，可以不断吸引优秀人才加入未来城市的建设，也可以伴生很多先进的周边产业落户，创造极具效应。这是南京一直所缺乏的。
07
朱雀桥边野草花，乌衣巷口夕阳斜。
旧时王谢堂前燕，飞入寻常百姓家。
刘禹锡的这首诗道出了南京这座古城曾经经历的辉煌与落寞。
而在今天，这座城市背负着历史的厚重又重新出发，他以崭新的姿态迎接来自四面的八方的游客和人才。
我们也将持续关注这座充满潜力的城市，而且坚信在未来他一定能成为下一座风口城市。
如果未来有城市能进入到一线城市的话，那南京一定在其中。
以上是正文，来自于南山。
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