“曾经你对我爱搭不理，如今我让你高攀不起。”
对的，你没看错。这句话形容的就是南京空港新城“桥头堡”——禄口板块。
从昔日无人问津的禄口镇，到今天炙手可热的空港新城。短短三年，禄口就在一次次的蜕变中迅速崛起，成为江宁刚需阵营中最重要的核心板块之一。
回顾2014年的招商、朗诗，凭借前瞻性的眼光，率先吹响拓荒禄口的号角。在人们支持或猜疑的眼光中，禄口开始作为南京“主城南移”的重要板块而存在着。近年，尤其是以中骏、中海、恒大等为代表的全国性大牌房企纷纷抢滩，禄口奠定了“一核一轴一带、一环五区”的总体布局基调。一个以空港产业为核心、电商物流产业和生态智慧城为载体的人居新板块渐渐浮出水面。
“不是每个板块，都能起飞”。本文将从产业、人口、配套、新盘等角度入手，为您解码禄口吸引房企大鳄争相抢滩的真相。
1997年华东最大空港之一的南京禄口国际机场启用，为禄口带来了无限的发展机会。也是南京构建大都市区格局、建设特大城市的重要支撑。
2010年，南京市规划局公示禄口空港地区总体规划，2013年南京空港枢纽经济区江宁管委会正式挂牌，到2015年电商物流与航空产业总投资近300亿元的项目集中开工。禄口“港产城”融合发展走上了快车道。2017年，江宁开发区再次投资68亿元，开工建设空港新城43个城建项目，涉学校、道路拓宽等民生配套，为禄口发展注入强劲动力。
预计2018年底，禄口3万平方米会展中心将完工，未来将成为南京主城南部中心会议、会展活动的硬件保障。此外，总投资3亿元的赫德国际学校也将在2019年建成开学。未来还将建设多所中小学和幼儿园。
“打造禄口空港新城，是江宁开发区城市南进的战略性空间拓展，是江宁区打造南京主城南部中心的全新增长极。”江宁开发区管委会负责人表示，禄口的建设投入之大、标准之高、周期之紧，在开发区城建史上是空前的。
空港是核心载体，港产城融合发展，就是要加快从物流中转通道向区域资源集配枢纽转变。以机场优势吸引项目落地，以项目建设拉动城市经济发展，以城市经济发展推动空港枢纽壮大，导入商务人流和常住人口，走出一条“以港促产、以产兴城、港城互动”的发展之路。
有了高标准的城市全局规划，禄口顺势在近年提出了雄心勃勃的产业发展蓝图：依托紧邻禄口机场，在产业上重点发展航空装备制造、航空物流等核心产业、关联产业以及高端商贸、金融服务、科技信息等现代服务业。将集中力量开展靶向招商，确保每年引进落户一批超10亿美元龙头型、旗舰型项目。运用智慧城市、海绵城市、低碳城市、紧凑城市等现代城市发展理念，统筹布局区域内的产业、交通、生态、文化、居住、公共服务等功能。
“厚积方能薄发”。短短数年，在对标世界先进的空港新城经验基础上，一个规划面积71平方公里，定位高科技产业新城+高品质宜居新城的禄口“港产城”战略全面铺开！而对这一波城市化嗅觉最敏锐的，还是开发商。
2014年，招商、朗诗分别斩获禄口G14地块和G15地块，打造招商依云郡和朗诗青春街区。
2015年新城控股以6.9亿元，楼面价3846元/平摘得G47地块，打造新城保利天地。
2017年是禄口迎来大鳄抢滩最密集的一年，包括中海禄口G23地块、恒大禄口G04地块、中骏禄口G02地块、和昌禄口G06地块、红豆禄口G03地块等楼面价全线破万，均达到最高限价，将现房销售。
对于房企而言，未来禄口地区将成为扩张布局的重地。
除了受主城区供地挤压外，“大南京”战略格局的提出、轨道交通等利好条件令禄口前景可期，也增强房企拿地的信心。此时选择抢滩禄口，瞄准的就是空港新城巨大的产业人口导入机会。
截至目前，空港新城已经汇聚中骏、中海、恒大、红豆、和昌、朗诗等诸多品牌房企。地价亦一路水涨船高：2015年，空港新城最高地价从是4777元/平（禄口机场G48地块），如今地块最高价已经达到13095元/平（恒大禄口G04地块）。两年间这里地价翻了近3倍。
现房的开发周期一般为2年多，试想未来这批楼面价在万元左右的高价地入市后，早已“阶段性房荒”多时的禄口，房价又将会几何？
与所有进驻禄口空港新城的开发商打法都不同，“新秀”中骏走的是“两手抓，两手硬”的双管齐下路子。
早在2016年11月18日，中骏便通过收购南京空港新城核心区域的土地得以进入南京，打造中骏六号街区。深谋远略提前布局，让这个初入南京的大鳄房企早早完成建仓，率先打开并盘活了禄口的商办类市场。
有胆量，才够特别；有实力，才够果敢！爱拼才会赢的个性，在中骏身上体现的分外明显。时隔不到半年，2017年3月31日，在南京土拍市场上，中骏再次“挥毫南下”，勇挫数十家大牌房企，以12842元/平的价格拿下位于江宁禄口的G02地块。值得注意的是，G02地块与六号街区隔街相望，让中骏一跃成为商办+住宅双盘联动的“全能型”区域标杆房企。
2017年5月，中骏再次通过收购方式进入了有南京后花园之称的句容市场，该项目案名为中骏四季阳光。一年不到，收编三宗宅地，如此凌厉迅猛的房企并不多见，中骏深耕南京的雄心及战略版图已初步显现。
纵观土地市场风云变幻，房企巨头虽然实力雄厚，但是要保证项目利润和布局战略，单靠重金拿地是不可能实现的。尤其是在当前市场竞争白热化的形势下，没有产品力也就无法纵横市场。敬畏土地，惧者生存。中骏六号街区以唐宁ONE为参考蓝本，推出40-70平米4.8米挑高公寓，其中，约40㎡跃升空间，上下空间灵活布局；约70㎡全能户型，南北通透，功能齐全。
2017年6月30日，六号街区正式公开，因产品实际使用得房率高达117%，且项目配建禄口唯一的大型购物中心，打造一站式商业配套，很快就获得众多客户追捧。而中骏瞄准的，正是灵活自住和投资租赁的人群。
这恰好呼应了：2018年1月9日任志强的一次演讲：房子是用来住的，是用来投资的，不是用于炒作的。未来一段时间内借用私人力量，解决热门城市租赁难问题，将是中国楼市发展的最重要力量。“没有私人投资住房，则没有租赁住房来源。”而中骏六号街区，正是为满足楼市新常态下租赁收益需求的典型代表。
随着城市化的不断深入推进，作为“地产四小龙”的南京，近两年人口流入量也在逐年增加，相关数据显示，作为南京目前唯一的国际空港板块，禄口空港地区2020年人口规划将提升至46.3万人。这意味着，禄口还将迎来一波人口红利。
回溯十年前的禄口，住宅单价不过五六千，新盘市场更是寂静寥寥。现如今弹指一挥间，随着各大品牌开发商相继进驻，空港新城的土地成交价格纷纷破万，二手房价格更是攀升至1.2-1.8万元/平。
可以预见的是，这场大鳄房企之间的抢滩登陆战，才刚刚开始。
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