明发出事了，朋友圈都在传。
从新闻中透露的有限信息来看，大片脱落的琉璃瓦，如系原建筑组成部分，则属建筑质量问题；如系后期搭盖，则物业管理脱不了干系。无论如何一场安全大检查，大整改，是免不了的。即便如此，我们认为这对今天明发广场来说，也是治标而不治本。一场事故，让人们重新审视明发广场的衰败和破落。
在这之前，厦门人对于明发广场的破败和低档似乎已经有些习以为常，熟视无睹了。看到厦门最繁华的市中心，存在着这么一个古怪而尴尬的建筑，不知造访厦门的外地人会作何感想。
这块地来自莲坂旧村改造，原本为万达量身订制，后来万达集团可能基于全国战略考虑，并未参与竞价，最终明发集团在2002年以7.85亿元，楼面价4661.5元／平方米的价格拍得，并于2007年建成开业，到现在刚好10年。关于明发广场的分析和吐槽很多，已经作为商业地产失败的案例写入教科书，不再赘述，仅举其要：
1、体量过大：总建筑面积40.6万平方米，其中商场21.4万平方米，写字楼6.4万平方米，停车场6.4万平方米，其它5.3万平方米；
2、设计太奇葩：同心圆形布局，让人就像进迷宫一样，里3层外3层，走道太多，分岔口多，走着走着就迷路了；
3、商铺太多，面积太小：3000多间独立店面，每间30-60平方米，多数位于地下，易于销售，不利于招商。
4、交通动线不理想：缺乏顺位的商业动线，人流车流进出不便 。
其中2、3点尤为致命，属于结构性的缺陷，无法补救。而且，明发广场建筑本身，无论外观和内部，都非常粗糙，缺乏档次，现在四线城市的商业都比它强。由于长期运营不景气，装修和维护更加跟不上，因而日益破败，形成恶性循环。10年前，明发广场由一片城中村改造而成，10年后，明发广场再次成为美丽厦门的城中村！走在里面，好像来到了传说中的九龙城寨。
这10年来，因为经营的问题，业主和明发，租户和业主之间，已经打了无数的官司；政府也牵头想了很多办法，试图振兴明发广场的经营，然而都是徒劳。现在除了电影院和夜总会经营较好之外，就是沿街的餐饮大排档比较繁华了（这次出事的恰恰是大排档），商场内里和地下还有 大量的店铺空置。10年来，厦门住宅房价涨了10倍，而当年高价购买店面的业主可以说几乎是血本无归！
这两年来，厦门可谓好事连连，海丝支点城市、国家中心城市、国际交通枢纽、金砖会议。。。厦门也出台了《美丽厦门战略规划》，要在“2021年将厦门率先建成为美丽中国的典范城市”。就在美丽厦门的城市中心，却存在着这样一个县城标准的商业中心，实在令人匪夷所思。明发广场已经成了美丽厦门的一个伤疤，成为厦门城市的负资产。
要想解决明发广场这个老大难，光靠小修小补无济于事。如前所述明发广场的问题，是设计上结构性的缺陷，神仙来经营也救不了。唯一的解决方法，就是炸掉重建！
在这方面，国内并非没有先例。沈阳万达就因为规划缺陷炸掉重建，万达因此付出了15亿的代价。
当然，我们并不能指望明发有这个魄力，这事还要政府出面牵头解决。笔者最初的设想是在原址上提高利用率，建设更多的商业面积，然后原来的业主按原面积回迁，但研究之后发现不可行。这个项目当初的一大问题就是体量太大，如今周边的火车站商圈、富山商圈、江头商圈、SM商圈已经发展起来，再加上不远处湖滨南路原自行车厂华润万象城在建，厦门岛中心区域商业已经趋近饱和。如果再按原商业面积，甚至更大面积重建，势必重蹈覆辙。这方面，中山路附近老城区商业体的萧条也提供了教训。
这几年，厦门地产商业和住宅冰火两重天，在明发商业广场这样的地段，如果建成高端住宅，卖出10W+的价格并不难。因此，明发广场如果重建，应该改变规划，允许建设部分住宅产品。如此，则可以适当提高地块容积率（现有占地面积平方米16.6万平方米，建筑面积40.6万平方米，容积率约2.45），纳入高端住宅，适当减少商场面积，建成一个集高端住宅、五星酒店、高端写字楼、商场Mall以及Soho于一身的城市综合体。在厦门岛内中心地段增加几栋超高层住宅和写字楼是完全可以接受的。新规划的溢出价值，可以保证拆迁回购的成本和新项目的利润。至于明发自持的物业补偿，也可以入股的方式加入到新项目中（但不参与运营！）
这个改造如能成局，则有可能回归当初的梦想，建成海西商业地标，未来国家中心城市明珠。如此，则政府收获城市资产，广大投资业主解套，实乃功德无量！
美丽厦门，2021已经不远。
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