北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一、
这个问题没有人问，是我编的。
但有很多人问过市区高层了，尤其是20层或30层以上的塔楼，将来会不会成为贫民窟？我的回答是：如果是普通住宅那就肯定不会。如果是商业性质的公寓，那有可能会。如果是写字楼，那不会成为贫民窟，但肯定会成为鬼楼。
没有人问过郊区别墅是否会成为贫民窟。但我告诉你，如果是规模较大，且有品牌物业维护得较好的别墅区，那大概率不会成为贫民窟。至少会多延长时间，只是逐渐老化到破败而已。但如果是规模较小，或者物业管理不到位的。那少了十年，多了20年，最终的命运一定是贫民窟。
二、
别墅这个问题我写过小文章，但很多人喷我，认为是酸葡萄仇富心理。其实这没什么酸葡萄，我自己家也有个小别墅。当年是朋友公司开发的，卖得很便宜就给父母买了。这么多年也一直不怎么升值，本来早就该卖了。但老人总幻想着去种菜，所以就留下了。
而且别忘了，我在开发商打工不少年，别墅对我们来说不是什么新鲜玩意儿。在北京我没怎么住过，但在外地住过不少别墅。都是公司租的或自己开发的，既当办公室又当宿舍，所以对这种产品不陌生，优劣势都明白，也就没什么酸葡萄和黑不黑的。
三、
还是先说市区高层吧，为什么普宅不会成为贫民窟？
如果在欧美等资本主义国家，那高层一旦老化是肯定会成为贫民窟的，政府没有义务维护。但毕竟我们是中国，没别的原因，就因为我们是社会主义制度，全民福祉是政府的职责与义务，更是统治合法性之所在。
从影视作品中就可以看到，很多欧美的老建筑已经成为流浪汉和罪犯的住所，有的甚至就在市中心。为什么？因为产权私有且分割，就算是有统一管理的物业，但到了该维护的时候是根本达不成统一意见的。
而长此以往，在维护费过高的情况下就会出现无人负责的情况，无论是公共设施还是基础质量都会出现严重问题。逐渐地就是部分业主搬离，剩下的继续凑合。之后陷入恶性循环，搬走的业主越多，搬来的流浪汉就越多，直至完全沦为贫民窟。
甭说贫民窟了，还记得去年2021年6月美国迈阿密别墅倒塌的事件吧？百人遇难或失踪，救援队却拖拖拉拉，在中国人看来几乎是不可思议的事情，但在美国却似乎很平常。为什么？
就因为这是产权分割的公寓，除了保险公司，没有政府部门为此负责，一切都是业主自己的事情。这就是自由国度，你们自己的房子，可以选择不住，也可以选择被自由的混凝土砸死。命苦不能怨政府，点儿背不能赖社会。
这栋公寓的楼龄其实不过是40年，放在北京可以算老破小。但如果维护得好的话，是绝不可能倒塌的，毕竟连最基础的使用年限还没到呢（50年）。所以甭吐槽什么中国建筑的质量了，放在既民主又自由还有香甜空气的漂亮国，塌得更快。当然这也是好事儿，能让业主们减少痛苦。
按照报道，这栋别墅的物业（HoA业委会）已经察觉到了隐患，于是找机构做了检测，结论是必须进行维护，否则有倒塌的风险。但是维修费用高达900多万美元，而作为公共维修基金却只能提供几十万，剩下的800万必须由100多位业主们分摊。
于是业主们就开始了扯皮，始终没有达成统一的意见。到了大楼倒塌的前几个月，物业又委托机构重做了一次检测，结果是问题更严重了，必须马上进行维护，但费用翻了一番，达到了1800万美元。
这下子业主们更不干了，炒成了一锅粥，甚至业委会主任（兼职性质的）都索性辞职不干了。没办法，达不成意见就没人掏钱，那就大家一块儿凑合着，听天由命碰运气。结果是运气不太好，公寓倒塌了，100多人遇难。
如果不发生倒塌，那这栋楼一定会逐渐老化，最终也是成为没有业主居住的贫民窟。在美国这种事情太多了，每次飓风或龙卷风过后，都会有一些高层公寓受损。如果业主们不能达成一致意见并掏钱维修，那就会很快成为贫民窟。因为政府没有义务进行维护，连协调的义务都没有，一切都是业主们自己的事儿，毕竟这是个自治传统立国的自由资本主义国家。
但如果这种事儿发生在中国。比如有业主发现楼体出现问题后，只要上报到当地政府，必定会得到重视，谁也不敢拿居民的生命安全开玩笑。先进行紧急疏散是肯定的，之后先由政府垫资进行维护也是必须的。至于这些费用怎么进行分摊是以后的事儿，先确保百姓的安全是第一位的工作。这是政府的职责所在，也是社会主义制度的义务。
比如这几年就发生过不少起业主私拆承重墙导致楼体受损的新闻了，结果都是先疏散住户到酒店，然后立刻维护。违法的业主被抓是肯定的，但他要是拿不出钱来也就只能由政府买单了。
当然，中国也发生过居民楼倒塌的事故。比如在前几年，大概是2014年吧，浙江奉化就发生了一起，楼龄刚刚20年的六层楼倒塌，一名老人遇难。这件事的后果是什么？是轰动全国，是奉化市立刻展开问责和全市排查，生怕再出现类似事故。
中国是个有14亿人口的大国，楼房比美国多多了。仅仅在北京，老公房的数量就高达近200万套，其中楼龄在40年以上的也得有几十万套。就按照50户一栋楼计算，那也在近万栋楼。但听说过北京有什么塌楼事故吗？
为什么没有？是因为定期检测，是因为轮流维护，否则一旦出事故就要问责。当然这里面会有敷衍了事或维护不到位的情况，但总比没人管要强得多吧？这就是个选择题，你是愿意住在中国好歹有政府管的老破小里，还是愿意住在欧美完全自己负责的公寓里？哪个城市成为贫民窟的概率更大？
所以，在中国，在北京，只要是居民住宅楼，那就不可能没人管，也就绝对不可能成为贫民窟。这无论是小板楼还是高层大塔楼，都一样。有可能维护不及时，楼体设施等老化得严重，但绝对破烂不到业主能主动放弃房子的程度。那只要是业主们不放弃，怎么可能成为让流浪汉住的贫民窟？何况北京也没什么流浪汉啊。
四、
那写字楼为什么肯定会成为鬼楼？
没人用呗。这是商业建筑，不是住人的。如果写字楼盖得太多，那就会有的楼入住率低。等低到都不能覆盖运营成本的时候，产权方还不如先暂停营业呢。然后卖得出去就卖，卖不出去就只能成为鬼楼呗。
这种没人使用的大楼在北京太多了，外地小城市更多。算不上烂尾，但就是无人使用，商场和写字楼都有，盖多了就必定会出现这种现象。这种情况政府是管不着的，完全由产权单位负责。当然政府也会派人进行定期检测，怕的是真出问题砸到过路行人或邻居。但政府没有义务出资修复，一切费用都得由产权单位负责，否则就没收拍卖呗，没什么可说的。
那公寓为什么大概率会成为贫民窟？
就因为这是公寓，也是商业建筑，政府也没义务进行维护。而且这些楼的楼龄还都相对新，根本到不了出现质量危险的程度。可楼体虽然不危险，但公共设施却会快速老化的。因为住户中极少是业主，基本都是出租户。不仅人多，而且人家也没有保护设施的义务。
那时间长了会怎样？迅速老化呗。那收得上物业费还好说，收不上来的话可就会越来越破。而且对于物业公司来说，赚钱是人家应该的。在收不到足额物业费的情况下，所有物业公司都会本能地从租户身上榨钱。
这就会再形成一个恶性循环，物业的管理越差，业主们就越不爱交物业费，那设施就会损坏的更多，物业从租户身上榨的钱也越多。那租户的层次就会越来越低，业主能收到的租金也会越来越低。这种势头只要一开始就很难逆转，除非是政府实在看不下去了出手整治，否则很大概率就会沦落为贫民窟。还是这句话，商业建筑是你买来赚钱的，没道理让其他纳税人买单。
五、
那郊区别墅为什么会成为贫民窟？
其实现在破败的郊区别墅就不少，常年无人居住的有的是。而任何房子，尤其是这种接地气的，就怕几年没人住。只要是空下来，如果再维护的不到位，屋外的杂草屋内的尘土，墙壁构件的上冻化冻，用不了几年就能把房子给毁了。
说句不好听的，这所谓的别墅其实和农村宅基地的房子没多大区别。那就看看农村的小楼都多少年就老化吧？就算住着人，一般20到30年也就破败了。钢混砖混的都差不多，老化是自然规律，无可逆转。
但普通住宅老化了政府会负责检测维护，别墅凭什么要管？顶多是督促物业做检测吧，维护可不是财政的义务，不可能去补贴富人。因为普通住宅很多都是百姓的唯一住房，政府有职责进行补贴，财税本来就是取之于民用之于民，保障百姓最基本的生活条件的。而别墅本来就是另一套住房的意思，说明业主不是没地方住，那就自己想办法吧，政府管不着。
甭说郊区别墅了，看看市区的私房四合院，塌了和半塌的有的是，房管局管得着吗？顶多是发现了问题通知你别住了，否则后果自负。但业主自己都不好意思让人家给修房，实在没道理。
六、
那郊区别墅为什么空置下来？
住着不方便呗，很多人都是开始想的挺好，到郊区去体验自然风光。但房子毕竟是用来住的，各项配套很重要。如果是中央别墅区那种配套交通方便的还好说，一旦没有形成规模，那住着住着就真成了别墅了，只是周末节假日来几天，平时就是空着。
很多别墅都是老人买的，图的是退休后享受生活。但实际上呢，很多老人住着住着就不爱住了。
别墅的优势都是表面上的，面积大空气好住着敞亮。但麻烦都是隐藏着的，比如小花园无论是否打理，到了夏天都是蚊虫滋生，除非是有专人维护，否则住不了几天就受不了。
还有就是这大面积，对讲究卫生却又舍不得雇人打扫的老人来说太为难了，不打扫瞅着别扭，打扫的话真受不了这累。到最后很多别墅都是把大部分房间封闭，就留一层或一两间房居住，其实和住普通户型差不多了。
人们在没住过带楼梯的房子时总有个向往，但住进去了就会发现各种的不便。如果住在二楼，那经常会出现人到了一楼要出门，却发现各种小物件忘在了楼上，无奈又得去取，很折腾的。
很多人就是这样，经常是到了门口发现没带帽子，取了帽子忘了手机，拿了手机又觉得衣服穿少了，经常在是否上楼之间抉择。之所以复式不流行了，主要就是这个原因，不方便，所以人们才都追捧大平层了。
其他的都好说，对于老人来说，郊区最大的困难就是大医院少，一旦遇上紧急情况，着急都没用。郊区别墅业主热衷于种菜这种事儿，很多都是一时的热乎劲儿，真正能坚持下来的没多少，大多数都就是个草地罢了。
七、
总之，并不是说别墅不好，确实很宜居。但也考虑好了，真的确定自己能长期居住再买，否则还不如租一套住些日子试试呢。反正这种产品也升值慢，租几年都不吃亏。郊区别墅和市区普宅是完全不同的产品，别用同一种心态来对待。
房子是用来住的，这句话在别墅上体现的非常好，一旦不长期居住，破败的速度将超出很多人的想象。而且这种破败是会传染的，一个别墅区只要是出现了几户破败的，用不了几年就会感染周边，跟病毒似的的扩散。物业在能赚钱的时候还会维护，赚不到钱了就干脆按农家院对待了。我有时候在火车上看着破败的北方农村宅基地都在想，这会不会就是很多郊区别墅的未来？
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！
评论（0）